常州小区物管矛盾解决——街道层面应该大有作为

在不少小区，业主和物业陷入怪圈：业主认为物业服务不到位，拒缴物管费，而物业则提出“不缴费就不服务”。

而记者上星期在青龙街道发现，该街道以“公共事务，公共参与，公共决策，公共监督”为原则，探索出一套**监管、居民自*与市场运作相结合的“青龙物管模式”，实现了社区管理与服务的提档升级，有效破解了物业服务管理难题。

清除楼道乱堆放，花了三四年

房屋维修，物业推开发商，开发商推承建单位；楼道乱张贴、乱涂写、乱堆放；绿化带种菜，墙体外乱晾晒；车辆乱停放，违章乱搭建……这些顽症如何解决？

“难，光一个楼道乱堆放问题，我们就花了三四年。”紫云苑物业负责人说，居民都知道，楼道堆放有碍通畅，也存在安全隐患，但对于“一刀切”式全面清理，居民就是不支持，甚至还有抵触。

于是，紫云苑采取“循序渐进，顺势而为”的方法，每年清理30%，逐步减少楼道杂物的堆放量。“楼道堆放物逐年减少，环境逐步改善，居民能切身感受到管理带来的便利，心情舒畅了，自然而然乐于配合后续的清理工作。”

“楼道乱堆放问题，往往涉及居民的切身利益，属于物业管理中的难点问题。”天宁经济开发区管委会副主任刘杰分管青龙街道城市管理、物业管理等工作，他认为，归根到底还是物业服务水平低下，“目前，很多小区的物业服务仅仅限于收费、保洁、安保等基本层面。”

物管服务要有的放矢

刘杰认为，真正好的物业服务，在**业主正常生活和工作的前提下，还要增强业主的自主*理意识，提高社区善*的能力和水平，改善业主的邻里关系，让社区成为业主共同依赖的家园。

据统计，青龙街道现有住宅小区14个，其中，安置社区5个、商品房小区9个，管理面积近400万平方米。

在安置社区，“有事找村委”是从农村搬入安置社区居民的固有思维。在安置社区成立之初，社区充当了“**保姆”，从家长里短，到建设维修。

“必须引导居民成为社区物业管理工作的主角，实现物管与居民之间的良好沟通，使物管服务更加有的放矢。”

因此，青龙街道结合社区物管工作实际，对不求酬劳、无私奉献，主动修理楼道灯、疏通下水道、协调停车位的社区居民和志愿者，年年进行奖励和表彰。

另外，由社区牵头，有威信的老党员、热心社区事务的居民自发组成和谐促进会，参与物业公司的选择、监督物业日常工作、化解小区各类矛盾等，成为安置社区管理中的“**风向标”。目前，不仅在安置社区，有的商品房小区也成立了和谐促进会。

针对商品房小区，青龙提出两种方案，居民参与组建“业主委员会”或者“物业管理委员会”。前者适用居民入住率相对较高的小区，后者则能有效防止社区正式成立前对物管工作的监督缺位现象。

**要进行有效监管

去年，青龙街道成立了物业服务中心。

中心引入考评和**金机制，有效地实现了对物业公司的监管，大大弥补了**作为监管方的专业不足。

刘杰说，物业服务中心的职能是制订社区物业服务标准、加强对社区物业公司考核、受理对社区物业公司的投诉、组织实施安置社区内设施的重大维修、经营社区公共资源等。

在此基础上，还聘请社区**城管协管员作为物业督查员，站在“第三方”角度，监督物业服务质量，按标准考核物业公司的日常服务质量。

在新丰苑社区，物业公司进驻前就缴纳了**金，**金根据长效管理的考评得分按比例返还。“以前，居民反映房屋漏水等问题，时常会发生物业推诿的情况。而现在，物业督察员一发现，立即下发物业督查整改单，物业会积极跟进落实。”刘杰说。

对未整改到位的，物管中心将对物业扣分，并纳入考核成绩。街道组织职能部门成立考评小组，每月对物业进行考核，每季度召开物业点评会。

近期的文明城市考评中，不少考评组成员都对青龙街道发出感慨：“没想到，你们连安置社区都能管理得这么好。”