楼市紧箍圈开始松动分类调控将成未来调控新常态

种种迹象显示，套在中国楼市（专题阅读）的紧箍圈开始松动了。

4月份开始，温州传出上报松绑限购的方案后，杭州、长沙、南宁、天津等多个城市开始酝酿松绑限购的可能性，*近又有媒体曝出除北上广深四个城市外，其他城市限购可以自行的调节。一时间，楼市限购令松绑的消息传遍全国，虽然部分消息被官方以时机未到为由否认，但仍然无法平息**对限购松绑的普遍预期。

限购令的合理性

限购令始于2010年4月**的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，史称“国十条”,自此，中国绝大部分热点城市进入限购时代。特殊时期，**对紧缺的物资实施限购，是有一定合理性的，例如战争时期对石油和粮食的限购。房屋及其所依附的土地，跟粮食和水一样，是人类生存所必需的资源，如果出现紧缺，其分配正义必须有所**。近几年来，房地产投机盛行，一些热点城市的房屋确实出现供应紧张，**实施限购令，在一定程度上确实抑制了投机，增加了刚需置业的机会。

支持限购令的另一个常见理由是，作为上游的土地市场是一个垄断的市场，地方**又常常人为地制造土地稀缺效应，作为下游的楼市也不应该**市场化，施予一定的行政管制是必要的。短期来看，限购令可作为特殊时期的权宜之策，但长远来看，其代价之大必须受到重视。

限购令的代价

*直接的代价是导致价格机制的失灵，价格是市场经济的温度计，是引导供需变化的*重要信号，以行政手段抑制需求，价格就不能反映真实的供求关系，进入住宅产业的资本会大大减少，房屋的供应也会随之减少，住宅市场迟早会陷入“越限购越紧缺”的矛盾。

“越限购越紧缺”的例证我们一点也不陌生，计划经济的年代，为解决社会物资匮乏的问题，粮食、布匹、肉食都要凭票购买(有*都买不到)，但严厉的限购令不仅没有缓解供应匮乏的问题，还让经济建设多年停滞不前，反而是后来发展市场经济，大部分物资放开限购后，物资供应变得丰富，人们的生活水平大大提升。

今天的楼市限购令虽不能和当时的粮票、布票直接画等号，但任何限购令本质是计划经济。市场的供求关系，一直都由那只看不见的手在指挥，任何扭曲价格信号的行为，都会遭到市场本身的报复。北上广深等特大城市限购这么多年，房价仍然飞涨，房屋供应紧缺仍然没有显著改善，可以看作是一个有力的例证。

限购令不如房产税

从世界各国的情况来看，住宅的投资品属性是天生的、无法回避的，但住宅又是人们生存所必需的资源，尤其在特大城市，还是一种紧缺的资源，其分配正义当然要有所**，但限购令显然不是一个好办法，发达国家主要依赖市场的调控，其具体表现为货币政策和财税政策。

很多研究发现，中国大城市房价的历年涨幅刚好与货币供应量高度线性相关，信贷投放多的年份，房价上涨就快，反之亦然，这说明，货币政策对房价的影响要大于限购令。货币政策如果保持不变，天量的基础货币必然要寻找入口，限购令只是为楼市提供一道暂时的防水墙，一旦这道墙拆除，货币的洪流仍然会流向楼市，推动楼市报复性上涨，这一现象过去多次出现。

财税政策在发达国家更是常见，**对多套房屋征收高额保有税(房产税)，避免房屋出现大量的空置，底特律的房子一美元都没人买，很大一部分原因就是因为房产税远高于购房支出。有的国家甚至对空置房屋施以重罚，法国一些城市规定，房屋闲置的**年，业主须缴纳房款10%的罚款，第二年为12.5%，第三年为15%，美国的克利夫兰、巴尔的摩等城市立法允许将闲置住房直接推倒。

中国到目前为止还没有全面征收房产税，导致中国的房屋持有成本几乎为零，富人大量购入房屋也大量的空置，**无计可施，只能施以简单粗暴的限购令，企图亡羊补牢。相比限购令，房产税显然是更好的调控手段，既能满足富人对拥有多套房屋的正常需求，还能征收大量房产税增进公共福利，比如为穷人建设**房，可谓一举两得。这些年来，因为国内严格的限购令，中国大量富人到国外购买房产，为他国贡献房产税，为他国居民建设**房贡献资金，真是莫大的讽刺。

楼市调控正在转向

从根本上讲，货币是一个国家*基础的信用，如果对货币的购买对象给予过多限制，是对货币的不尊重。值得期许的是，中国的楼市调控正在悄然转向，过去十年关于楼市调控的文件**足足下发了179份，而在过去一年中，一份都没有，今年以来的楼市调整**发生于市场，这是一个不同寻常的信号。事实上，本届**对待楼市调控的态度，在2014年3月公布的《**工作报告》已有体现，就是“分类调控”。

可以预见的是，全面限购已经不合时宜，分类调控将成为未来楼市调控的新常态，并逐步让位于全面的市场调控。