地产大腕们的发家史连载(7)

接着上回书，咱继续开讲。

“一九九二年又是一个春天，

有一位老人在中国的南海边写下诗篇，

天地间荡起滚滚春潮，

征途上扬起浩浩风帆。”

什么是伟人?“匹夫而为百世师，一言而为**法”，定乾坤、净社稷、指航程、明方向，邓公南巡一席话，万千争论化云烟，向左向右归结为向前看，市场经济**再度来临。

也就是在邓公南巡后，张玉良、黄怒波也或主动、或被动的投入了商海，本文探讨的十六位大腕于1992年全部进入了商界。

1992年，张玉良36岁时任上海市农委住宅办副主任，副处级。一种说法是，按照张玉良当时的年纪、级别以及不高的学历，仕途前景不会太美妙，于是有野心的张玉良决心下海。

另一种说法是，1992年，一纸任命书让张玉良下海了。面对任命书，张玉良当时也犹豫过，觉得机关里旱涝保收，但*终还是下海了。

张玉良事后自己回忆说：1992年下海以后，什么都没人管，就是给了一张任命的纸头，然后自己去借房子、自己去买车、自己去发展。*初的时候，当然还比较原始，什么能**就去怎么做。“下海以后**个项目我印象很深了，我觉得我在机关有关系资源，当时而且上海开始要大规模的城市改造，缺动迁房，我一想动迁房要离开市区近一点，这样老百姓可以搬迁能过去，另外一个我还得找一个我的关系比较熟的，因为我在农委的时候，他们讲我做人比较好，所以交了不少朋友，所以我**个项目做了三个小项目一个是在浦东的六里镇，现在已经很成市区化了。”

也正是旧城改造这个*复杂、*需要人脉、*需要耐心和投入、也利润*大的项目，成就了绿地的伟业。

黄怒波这一年也投奔了商海，黄诗人这时被指派往中国城市出版社任主持工作的副社长。当时的中国城市出版社基本上靠卖书号为生。社里的人，谁都有捞*的道，谁也不怕谁。几年中，一连有6个社长被赶出了门。

诗人的眼里肯定是更加容不得污秽的，而且是倒卖书号的这种污秽!文人尤其看重的就是好书，倒卖书号无疑于倒卖诗人的精神世界，象征意义颇浓。

黄怒波坚决不让倒卖书号了。被断了财路的人士们，纷纷捏造了众人想都想不到的罪名，往***总书记、国家主席及能送到的所有**和部委递材料告黄怒波的状。罪名有嫖娼、吸**、私藏猎枪等等。

随后，***里组成人事、纪检、监察联合工作组进驻出版社。检查结果自然是还诗人的清白。工作组走了，黄怒波咽不下这口气。愤怒之下，把抓着问题的人员，立刻解聘除名，有的部门干脆解散，把人员遣散。没多久，出版社遭遇无妄之灾被迫停业，后经法律裁决，又恢复营业。为了解决出版社30多人的生存问题，***特批了一个咨询中心，交给出版社去运作。

这个咨询中心就是后来的中坤科工贸集团，1995年中坤集团正式成立前，它仅是一家由中国市长协会组建参股的股份制企业。

就是在这个咨询中心，靠复印、印制名片、卖玩具娃娃和电脑配件，黄怒波积累到了自己的**桶金。

当年靠复印、印制发财的不在少数，后来举国皆知的“新疆德隆”唐万新、唐四哥*早也是做拍照、印制的，攒够了**桶金，然后开始收购原始股、开始德隆神话历程的。

与张、黄的初始下海不同。此时的王石、冯仑、老潘、朱孟依等大腕正面临着人生的一个重大关口，那就是海南房产泡沫，当时有将近2万家房地产公司套在了这场泡沫之中。

同志们，思考一下这个数字的意义吧，2005年的统计数据是全国当时共有房地产开发企业56290家。由此想象下，1992到1993年，全国大概能有多少家房地产企业?近2万家房地产公司套在其中，可见惨烈、可见惨烈的覆盖面之大。

1988年，海南房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%.1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米，从1993年下半年开始呈现回落趋势(周诚主编：《中国房地产市场年鉴(1996)》第194页。)。另据统计，海口市地价1991年*高为98万元/亩，到1993年涨至*高位为680万元/亩，而到1996年初则下降到约100万元/亩，跌幅达八成五，基本上回落到1991年的水平。

一场泡沫*后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

能成功逃脱这场泡沫的公司，确实有些意思。在当前这个泡沫论争越演越烈的时候，重新回顾这段历史，回顾一干大腕们是如何成功逃离泡沫的，更具意味。

万科险些陷在北海

1992夏天，北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商，王石向市长介绍了万科在上海的开发情况后，市长略一沉吟，“这样吧，有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点，就算送给万科建设开发吧。”

为了吃透北海政府对这块土地的规划意图，王石邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。在北海建委会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。

汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1.5亿~2亿元，40平方公里就得60亿~80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿~160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设?”

听着汤教授的课，王石后脊梁浸出冷汗，没要这40平方公里的土地。

尽管没陷在北海，但万科在此轮泡沫中也是“很受伤”啊，万科参与开发的武汉万科广场、成都万兴苑、深圳海神广场、福景大厦、天津金桥高级公寓、鞍山东源大厦都因资金短缺而濒临烂尾。

幸运的是，万科在1993年4月成功地发行了B股，从股市弄到了4.5亿港元，这笔资金让万科在国家银根紧缩的政策下，逃过了一劫。

合生低成本拿地，扛住泡沫

1992年，合生创展成立，随后便开始遭遇国内的宏观调控，但令人惊奇的是，合生在此轮调控中，似乎未受任何影响。

从1980年代出道以来，几年时间内朱孟依积累了丰富的人际关系和超强的市场洞察力，这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司并进军广州。

朱老板购买的**块地是位于天河区的大块土地。当时那并不是市中心，但朱的盘算是：在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心。刚刚起家的合生创展出*资拿下了处于规划之中的天河大块农田，开发建设华景新城项目。当时的广州，仍然以市中心的小盘销售为主，合生创展的大盘开发成为首吃螃蟹者。

朱老板赌对了广州市的发展方向，随着广州的扩张，天河区的楼价、地价稳步上升。到1996年，在成功开发四期项目后，华景新城已随着广州城市中心东移，成为天河著名楼盘。

从万科、合生的这两个案例中，可以总结出熬过泡沫、战胜泡沫的**个法则，那就是---手中资产要具有好的流动性。

什么是泡沫?实际上就是在一定的价格上，你的资产的流动性突然衰减、或者消失了;消除泡沫就是等到经过一定幅度的时间、或者价格调整，流动性再度增强、恢复。

很多人扛不住这个调整的时间或价格幅度，就出局了。

万科从股市弄到了4.5亿港元。除了在恶性通货膨胀期间，货币的流动性比较差以外，其他经济发展时期，货币的流动性是*佳的。1993年以前，人民币汇价一直较港元高。但1993年以后，人民银行宣布进行汇改，取消外汇券，人民币1年内跌至1美元兑8.4元人民币，这时港币才终于超越人民币价格。当时，港币兑人民币黑市牌价曾跌到100∶140。这4.5亿港币，当时价值非凡啊。

当时企业的规模也没现在这样大动辄百亿，4.5亿保得万科平安啊。

合生的流动性体现在土地上，尽管海南泡沫破裂、宏观紧缩，但朱老板的土地拿到的价格极其低廉，并没有炒高过，这就好比你在海南是500元的地价成本，就算泡沫从7500元破裂了，跌倒1000元了，还不至于让你赔本，但就是利润狂跌了，一轮行情你白辛苦了，*了个眼瘾而已。

但广州不是海南，呵呵，随着广州的发展，实际需求又有效的支撑了天河区的地价、楼价，保证了合生顺利度过调控。

万通逃在了山腰上

老潘事后常拿这段往事说的嘴响，但从现在的数据看，万通六兄弟跑的那是一点都没错，但并不是在泡沫的*高点出逃的，他们逃早了将近一年。

之所以讨论这个时间点，不是要求全责备，挑人家的问题，而是想尽量还原当时的情况，从而让大家更加明白，究竟怎样做，才能在一场泡沫中，安稳脱身。

按老潘的说法是，1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的**个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。

为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。

从数据来看，万通撤退的时候，海南的房价在5000元/平方米左右，到半年后，房价蹿升到了7500元/平方米。离顶部差了2500元/平方米。呵呵。

从万通的案例，很多人体会到的是信息的重要性，是老潘看到了“海口市在建人均住房面积已达50多平方米”这一内部资料，让万通作出了正确的决断。呵呵，其实，事情没有这样简单的。

首先我们来讨论这一内部资料的含金量到底有多高，你觉得能用“五斤橘子和一条香烟的代价”换来的信息价值会有多高?

当然，有时候信息的价值不是能这样通过物品的价值类比的，但由此可以推知的是，当时这一内部资料的获取程度并不是太难，也能够确信，当时在海南的2万家开发商中，肯定还有其他的一家或几家开发商了解相关数据。(不要把其他开发商想的很傻，你万通一群外来户都能拿到的信息，多少有当地背景、高层背景的开发商会不知道?)

问题的关键在于，万通看到相关信息后，作出了撤离海南的决定。

肯定有读者会说：海口人均50平，北京7平，傻子才不跑!这一般是从结果倒推原因的典型心态。

呵呵，回到当时的历史环境下，有的老总面前肯定还有一份数据，“1992年海南省经济急剧增长，GDP增速高达41.5%，比1991年增速高了26.6个百分点”，“在海南淘金大潮中，曾经一天涌入了十几万人”。

海口在1990年代，当地人口还不到30万。

同志们，测算一下，就算不按照一天十几万的这种增速计算，那海口的人口增速也绝对是非常高的啊.

看到这个数据，你还觉得海口人均50平的数据是那样高不可攀吗?人口的流入是*量的，而土地的面积总是有限的，谁能保证海南的人均住房面积第二年还这样高?

1992年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，那1993年会是多少?

正常思维肯定认为，就算不能保持这样的高速，但总是会高于全国平均水平的吧。

继续做下去的理由同样存在。市场永远都是这样，做多、做空的理由永远都有。

你身边耳濡目染的都是一夜暴富的实例，满天都是馅饼，这种环境下，你会急着跑吗?

1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业;

次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

要不是6月23日的讲话，以及随后的政策，海南的泡沫真会在1993年度自然截止吗?

大家自己思考吧。

结合万科逃离北海泡沫的案例，从万通、万科身上，我们可以总结出逃离泡沫、战胜泡沫的第二个法则---就是“把握好自己”。

万科之所以没有进入北海，是觉得自己吃不下这样大的规划。

万通之所以逃离海南，再次说明一下，他们撤离的时候离泡沫破裂还有近十个月的时间，主要是六兄弟觉得自己*够了，*也没一开始那样好*了，又有点风险的苗头，就收手了。

这里面实际体现的都是对自我能力的一种把握，王石、冯仑、老潘都很清楚自己要什么、能要什么。

面对万科在北海那样的机会，很多老总可能就拼进去了，“人家造楼，我们造城”，呵呵，这种广告语，地产业的人不生疏吧?

有的企业、企业家就喜欢做小马拉大车、以蛇吞象、以小博大的生意。合生现在的京津新城、楼忠福的天都城，那都是多大的土地面积啊，比万科北海的这个案例怕是有过之而不及，老楼、老朱难道没请专家论证过?没算过这些数?得了吧，这些老板算盘精得很。联想拿下IBM电脑业务、TCL海外并购不也一样，都是以小博大，这种做法确实风险很大，但真就一定失败吗?未必。

主要大家风格不一样，万科20年来，几乎没有把全部财力、精力押倒过一个项目上，企业、企业家风格使然。万科相比而言是很稳健的。

总结下来，就是万科、万通在市场行情很好的时候，懂得克制自己的贪欲，万科知道自己能吃几斤饭，万通知道吃够了就要消化，知道落袋为安。

楼市也罢、股市也罢，在行情好时，能战胜贪婪，会出货;在行情坏时，能战胜恐惧，敢买进，能保持自己的理性分析，能知道自己干什么，那就肯定是市场高手了。

战胜泡沫的第三个法则就是————运气。

运气这个东东太重要了。

万科B股发行要是晚几个月，哼，可能就未必能发出去了。没有这4.5亿港元，万科的日子怕是得难过很多吧。发行要是早几个月完成，哈，公司估计就把这些*都投出去了，完蛋的可能更快。4月份拿到*，6月份调控政策出台，刚好手中有*应对困难。

老潘当时找的那个人要是不爱吃橘子，哈，那5斤橘子就未必能换来内部资料了。

广州的发展要是放慢一年、两年，朱老板在天河的农田里，还能撑下去吗?

再说一个案例，更多的能体现出运气的作用。

“1993年，事业上一路顺风顺水的杨国强首遭危机。那一年，据王石在其自传《道路与梦想》中回忆：一季度和二季度，钢筋、水泥和木材等建材价格翻番上涨。给万科造房子的建筑队为此两度以停工为要挟，要求开发商修改合同，为其增加建筑费用。核算下来，万科卖出的楼花已经处于亏损边缘。

当年杨国强的建筑公司还不强悍。他们已经为顺德三和物业发展公司带资建造了近4000套别墅，房子盖好了，没人来买，而事后看来，开发商原本无心卖房——这也与那个疯狂、浮躁的时代相关，南巡之后，自海南省发轫，蔓延全国的开发区热，形成新中国成立以来*大规模的一次圈地运动，倒卖批文、炒卖地皮成为中国倒爷*快的暴富手段。毋庸置疑，当时的三和公司也只是以炒家心态拿下了顺德和番禺交接处的1000多亩前不着村，后不着店的土地。所以，1993年下年，**针对股市和房市的泡沫进行调控挤压，银行被勒令与自办房地产企业脱钩。这种情况下，投资逾亿的碧桂园项目也基本面临死火状态。

因此，当杨国强向开发商索要工程所垫费用时，三和股东们*终答应以变通的方式，让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。”

由造房者变成卖房者，杨国强和他的建筑队看起来好惨，可恰恰就是这次悲惨的事件，造就了杨国强的首富机缘。也正是从此以后，杨国强通过王志纲的策划辅助，成功盘活“碧桂园”，从此一发不可收拾。

一场房地产泡沫造就的房地产首富?!哈哈，看似笑话，却是事实，有时候这世界就是这样吊诡。

读者们你们想想BOSS杨这个案例，就算有其后王志纲的大力策划、杨老板的稳定操作，但如果没有泡沫破裂的这个机缘，杨国强会从包工头跳到开发商这个角色中吗?

运气来了，谁也挡不住;运气没了，做什么也枉费心机。诸葛亮他老人家算尽**风云，八方点火，眼看司马懿父子必死无疑，一场大雨，只落得五丈原秋风满地啊。

运气、命数这个东西啊，汉代邓通为文帝所宠幸，有十余次赏赐大量金*，官至上大夫，有善相者说邓通“当贫饿死。”于是文帝赐邓通一座铜山，准许他自行铸*，由是邓氏*布**。等景帝登基后，有人告发邓通出塞外铸*，景帝就籍没他全部家产。邓通以致身无分文，寄食他家而死。