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兰德咨询总裁宋延庆*近接到了一项新的客户委托：某央企背景的房地产企业持几十亿资金在市场上寻找可被并购（专题阅读）的企业。尽管银行收紧了信贷，但是并购贷款的闸门并未关死。借助并购贷款的杠杆，用10亿自有资金撬动100亿规模的企业是可能的。“这远比房地产开发获得的利润高。”宋延庆说。
一些企业正在觊觎这样的机会，并购或者反周期操作。
调整中的机会
去年四季度以来，房地产业形势逐渐下行。尽管一线城市被视为避风港，但其房地产市场也在转冷。
**太平向记者提供的数据显示，进入5月，北京土地市场骤然下滑。前4个月北京的土地成交额达到1056亿元，而5月仅有4幅地块成交，成交额仅58亿元。表面看主要是由于**放缓了土地供给节奏，但究其根本原因，却在于近期开发商拿地热情的下降。
住宅市场成交量明显下降，同时价格增长乏力，开发商回收现金流难度增大。2014年前5个月，北京市一手住宅市场的供给量达到362万平方米，但成交量仅为268万平方米。在供给与去年后五个月基本持平的情况下，成交量却大幅下滑47%，而与去年同期（1-5月）相比，跌幅更是超过五成。
作为开发商资金链重要来源之一的银行贷款，依旧趋紧。据了解，目前多数银行均对开发贷款实施了严格管控，特别是针对三四线城市。由于银行贷款一直是中国房地产企业的主要**渠道，随着国内银行提高风险管理水平，中小型开发商获得银行贷款变得更为困难。
**太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王华对记者表示，伴随房屋库存去化速度减缓，银行**渠道收紧，预计部分企业将面临资金链趋紧的境况，特别是那些近年来高价购入土地的中小型开发商，其中产品组合及投资渠道单一的小型开发商，面临的考验*为严峻。
已有一些开发商出现资金断裂的迹象，比如起家于惠州的光耀地产。莱坊**董事及估价咨询部主管林浩文在接受记者采访时判断，随着高成本**逐渐到兑付期限，今年年底会有更多的企业遭遇资金困难。
哪类公司可能被收购？
楼市下跌，对一些企业是灾难，对另一些企业可能是机会。
海通证券以拥有现金及等价物超过100亿元以及其他附加条件，从A股和H股上市地产公司，选择出了A股中的万科、保利、招商、金地，以及H股中的恒大、碧桂园、龙湖、融创等，认为它们未来有望主动收购其他低估值的地产公司。
统计显示，2014年一季度万科拥有375.26亿现金，保利拥有341.60亿现金，招商地产拥有195.97亿现金，金地账面上有183.19亿现金，金融街账上有121.6亿现金。
H股上市公司截至2013年年末现金及现金等价物的情况为，中海327.01亿，恒大320.95亿，恒隆地产270.09亿，长江实业有250.24亿，华润置地有220.24亿，海通证券分析师涂力磊分析称，资金实力雄厚和海外**渠道畅通是进行主动收购的重要条件，而是否具有股权激励将决定该公司成长意愿的强弱。那些**大股东持股比例在30%以内的上市地产公司，PB（市净率）估值在2以内，市值低于200亿的公司，都有可能作为被并购的对象。
与2008年的行业低谷期相比，上市房企（专题阅读）支付的代价将更小。房地产行业下半场使得A股上市地产公司估值不断下移。截至2014年5月15日，A股**上市地产公司（招保万金）的PE估值和PB估值分别为5.89倍和1.08倍，远小于2009年以来A股**上市地产公司的PE估值均值14.93倍和PB估值均值2.13倍。
同样，H股上市地产公司估值也日渐低迷。截至2014年5月15日，H股**上市地产公司（中海外、华润、富力、龙湖、碧桂园）的PE估值和PB估值分别为6.42倍和1.29倍，远小于2009年以来H股**上市地产公司的PE估值均值13.58倍和PB估值均值2.16倍。
林浩文透露说，很多在香港上市的内地房地产公司*近都在努力发债**。一方面，国内银行信贷有所收紧，另一方面，他们也在准备资金，关注并购或者拿地的机会。
宋延庆甚至认为，未来3年都将是地产行业的并购高峰期，并购可能将比想象的惨烈。他表示，未来地价拿地机会还可能存在于政策导向支持的方向，比如产业园区和旅游地产。
但受访者们均表示，一直以来，国内房企以高杠杆、高负债率的模式发展，这使得企业们逆周期操作的空间很小。“一旦住宅市场受到影响，绝大多数内地房地产公司的现金流也会受到影响。”林浩文解释说，绝大多数港资背景的房地产公司负债率较低，他们更倾向于投资国内的商业地产，而远离住宅行业激烈的竞争。
海通证券认为，过去10年，房价持续增长、市场规模不断扩大，房企只需要采用囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。但是此轮调控到现在，房价涨幅受限，市场规模被限购等行政手段或者市场需求本身所压制；行业波动趋于收敛，市场难有逆周期操作空间。因此，企业内控需要进一步做细，通过成本控制和品牌溢价来提***率；通过高速去化来提高土地周转率，从而加快资产周转率；通过创新**模式来增加企业资金效率和安全。
