上海两幅地块延迟出让开发商忙去库存观望待抄底

由于两幅经营性用地被延迟出让，上海5月份的土地出让进程已草草收场。如果不是备受关注的杨浦区平凉街道18街坊地块（下称“平凉地块”）“*撑大局”，本月上海的卖地收入甚至可能交出白卷。

5月份，上海仅成功出让两幅经营性地块，合计土地出让金32.45亿元，环比下滑50.8%，单月卖地金额创下历史新低。其中，保利置业以32.4亿元的总价竞得平凉地块，溢价率36.82%，折合楼板价约39270元/平方米。另外一幅加油站用地被中石油旗下公司底价夺得。

“目前大家关心的是如何去化库存，哪有心思买地。”一位不愿透露姓名的开发商对《**财经日报》记者表示，“现在形势还很不明朗，卖楼远比买地紧急。”

中原地产研究部统计，截至5月18日，四个一线城市合计土地出让金仅为150亿元，**了*近数月的*低。5月前半月，二**房企中仅万达拿下一幅土地，其他19家房企在土地市场（专题阅读）均无动作。

两幅地块“事实流标”？

上海本月原计划出让四幅经营性用地，合计出让面积为9.5万平方米，起拍总价31.8亿元，环比分别下滑73.5%和51.9%。日前，上海规土局网站挂出通知，原定于5月30日出让的浦东新区新场镇01单元C-02、C-03地块和宝山区罗店中心镇新镇区C6-2地块将延迟至6月5日出让。

据上海规土局网站的信息，截至昨日，上述两幅被延迟出让的土地分别有25人和12人领取竞买申请书，但确定参与竞买的人数均为0。根据出让文件的规定，如至5月20日11时30分，仅有一家竞买申请人提交了竞买**且该竞买申请人提交了竞买申请的，可在此时截止该地块竞买申请受理，并对该地块挂牌截止时间进行调整。

按照以往经验，为了避免土地陷入流拍的尴尬，上海的规土部门往往会临时调整地块的出让时间，在楼市疲软时期，这样的案例不胜枚举。此前楼市低迷的2011年，仅10月17日至11月3日的14个工作日内，上海就有19幅地块推迟了出让时间，另有10幅地块终止了挂牌出让活动。

一位业内人士告诉记者：“外行人不知道以为只是简单的终止挂牌，但就我所知，这些地是**金到账截止时间过了也没人交**金。没交**金是不能申请竞买的，如果不是出让方及时终止挂牌，这些地*后估计逃不了流标的命运。”

值得一提的是，去年3月份，与罗店中心镇新镇区C6-2地块相距不远的罗店中心镇新镇区F1-1地块被福建正荣集团以13.5亿元竞得，楼板价1.21万元/平方米，溢价率41%。当时，共有24家房企提交了竞买申请书，有6家房企参与了现场竞买。

事实上，上述平凉地块的出让虽然有多家开发商的积极参与，但其成交楼板价未突破4万元/平方米，也被一些业内人士解读为上海土地市场转冷的重要标志。

平凉地块是上海近年来少有供应的内环内纯住宅地块，起拍价高达23.68亿元，也是今年迄今上海推出的起始总价*高的住宅用地，起拍楼板价2.87万元/平方米，较今年1月成功出让的大宁地王起拍价高出近三成。

“从场面上看，平凉地块竞拍还比较激烈，但*终的价格还算合理，不论从总价还是溢价率上看，目前上海土地市场的热度和年初方兴地产拿下‘大宁地王’时候相比，都冷却了许多。”上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦认为，土地市场降温和楼市遇冷、开发商对后市相对谨慎有关系。

上述业内人士认为，一般情况下，为了迎合开发商的**需求，一些被终止和押后出让的地块，很有可能会被修改价格后再次入市。

开发商观望待**

在谈及上海的土地出让时，一位上市房企董秘颇为无奈。“如果上海有优质土地挂出来，我们还是有买地的意愿，但是现在政府‘惜售’，所以没有选择的余地。去年土地市场火热的时候，政府大量推地，但我们这类中型房企又因为地价高拿不到土地。”

“现在土地市场才刚刚开始冷却，我们也不急于出手。”一位香港上市房企相关负责人对记者称，“我们今年准备了200亿的额度在土地市场拿地，但现在还没到出手的时候。”

德佑地产市场研究总监陆骑麟表示：“现在这个时候，上海外围区域的土地尤其卖不起价钱，那么出让方就会有意放缓推地的步伐。不过，市中心优质稀缺地块还是值得关注的，因为现在开发商的想法还是回归一线城市。”

亿翰智库地产分析师张化东对《**财经日报》记者表示，上海土地市场热度较2013年四季度有明显的削减，但下降的速度并不快。当稀缺性地块推出后，整体市场热度依然有一定表现。上海的土地供给是有“天花板”的，特别是2014年的土地供给计划中住宅用地的供给缩减三成，创出五年内新低。未来的上海市场还将处于一个供给紧缩的状态之中，从长期看，投资一线城市还是大的趋势。