昆明将迎来地铁商铺投资潮专家提示切勿盲目跟风

随着4月30日昆明地铁1、2号线*期工程试运营开通，昆明地铁时代真正来临。在地铁启动的一刹那，因地铁而生的地铁商业（专题阅读）也随之而来，精明的开发商看到其中蕴含的*大商机，地铁概念的楼盘开始层出不穷。不过，目前昆明地铁还处在起步阶段，人们对地铁物业的概念还比较模糊，什么样的物业才是真正的地铁物业？对投资（专题阅读）者来说又该如何挑选地铁旺铺？业内人士分析认为，未来几年内昆明将迎来地铁商铺的投资热潮，但切莫盲目跟风，只有对地段、人流、房企实力等因素进行综合评估并选择适合自己的产品，才能真正实现地铁商铺的****。

纵观整个昆明楼市，打着“地铁物业”旗号的楼盘有很多，“地铁物业”已然成为楼盘升值的代名词，但到底何谓真正的地铁物业？

资料显示，城市轨道交通直接影响区主要为一次客流吸引区，该区域内面向轨道交通主要以步行出行方式为主。根据调查，通常人们可接受的步行活动空间为5分钟半径的范围。1993年美国建筑设计师哈里森?弗雷克提出的TOD开发理念，同样认同5-10分钟半径步行路程为TOD开发区域范围。因此，可以认为，处在距离轨道站点5-10分钟半径内的居住物业项目为严格意义上的地铁物业。一般意义上，人的极限步行速度为6公里/小时，则地铁物业的范围极限应为距离轨道站点500米半径内。

因此，500米左右的距离+10分钟的时间、空间组合，被认为是置业地铁楼盘的“**距离”。

商业金铺=地铁+核心圈层

地铁商铺的客户多而集中，即时流动性很强，一向被视为“交通流动性物业”。“投资地铁商铺应**考虑商铺顾客的集聚距离，地铁核心圈层是*佳选择。”某业内人士分析道。

资料显示，对于商业地产而言，地铁辐射效应大致可分为三个圈层：即地铁核心圈层、地铁上盖圈层(即地铁出入口空间区域)、地铁辐射圈层。而距离站口100米半径范围内即为地铁核心圈层，*适合做商业。

“光凭单*的一条地铁线路，不足以打造成熟的商业氛围。而位于商业繁华地区的地铁商铺除了地铁交通带来的客流量外，还能吸纳商业圈层原本就有的消费者，双倍客流无疑会给这些商铺带来更好的收益。”有**指出。

作为城市中轴的人民西路，其在昆明城市规划以及昆明人心目中的地位和重要性是毋庸置疑的。在昆明整个轨道交通规划中，人民西路也是少有的与地铁线**重合的城市道路——预计明年年底通车运营的地铁3号线与人民西路**重合。

人民西路贯穿了昆明的三条环线，一条路串联了五华区、高新区以及西山区三个市级行政区，它不仅仅是传统意义上的西市区中轴线，也是昆明城市中心的延伸，延续了南屏街片区的繁华，是昆明城骨架中的担纲之路。依托人民西路这一城市中轴以及小西门的成熟商业氛围，一环地铁商圈正在成型，伫立于人民西路旁的楼盘成了名副其实的“地铁物业”，其投资价值自不必说。

“因为该区域为核心商业区，人流量大、市场需求旺、商业氛围浓厚，业态以零售、服务为主，适宜长线投资。”有投资人士直言。

据预测，地铁3号线于明年年底通车运营后，初期日均客流量将达到20万人次，如以每人每天在地铁商铺消费5元计算，那么每天地铁商铺将会有100万元的营业收入，1个月的营业额将达到3亿元，据保守估计，地铁商铺一年的销售总额或将突破30亿元。

此外，研究还表明，虽然写字楼对轨道交通的直接依赖程度低，但若写字楼旁有地铁，就意味着员工拥有了快速、准点到达的交通工具。整个办公区，也拥有了**大流量人群转移的枢纽。于是，对于写字楼的增值也有一定作用。

房企实力为投资增值提供后盾

随着今年昆明地铁1、2号线*期工程试运营开通，预计明年地铁3号线也将通车，届时，贯穿昆明主城东西南北两条大动脉将真正实现贯通，以保利六合为代表的地铁商铺开盘即**的市场反应也足以说明昆明地铁商铺投资潮的来临，但开发企业的运营模式及资源整合能力同样重要，投资者不应盲目地追捧“地铁商铺”这一概念。

“在选择商铺投资前，应先了解开发企业做项目的背景、实力，以有效提升商铺投资价值，降低投资风险。”有**指出。

因此，开发商如何在打造高品质高价值产品的同时，以领先昆明的速度与效率抢先交付，并帮助商家尽早入驻，抢占绝对的财富先机，以更快实现资本的增值与翻倍，对投资者来说显得尤为重要。投资者在考虑地铁商铺投资时，不仅要考虑绝佳的地段位置及圈层效应，同时也要对房企实力、品牌进行考量。