商业地产项目投资风险大须远离地产信托、基金产品

2014-06-12来源 : 互联网

之前我看到大家都说北上深一线城市的房价很坚挺,刚需强烈,但*近这些一线城市的房价似乎也开始风声鹤唳,这些地方项目的地产信托、基金产品,我还能继续买吗?

小潘说,中国的住宅市场要撞冰山了。*近有朋友拉我去投商业地产(专题阅读)项目,还有此类的有限合伙产品,前景真的那么好吗?我需要注意些什么?

黄昊杰(帆茂投资管理有限公司创始合伙人)

我们在年初就认为2014年上海的房地产市场会比较艰难,绝不可能延续2013年的涨势。2013年6月以来的涨价潮,是由于上海从2010年10月起实行的限购政策,导致原本的购房需求被人为抑制一年半后开始**。在需求被充分释放以后,销售均价和销售量自然而然会下降。所以,我认为今年以来的疲软是市场的自发调节而非恐慌性**,北上深一线城市大抵如此。

看一个城市的住宅价格是否有支撑,归根到底还是要看人口净流入。全国前三大人口净流入城市分别是上海(953万)、北京(771万)、深圳(755万),更多的人群向一线城市聚拢,势必会带来新的住房需求。因此,相对而言这些地方的房地产风险并不算大,无须过分担忧,当然投机炒房的超额利润下降是不争的事实,回归平稳的收益是大势所趋。

至于这些城市相关的信托或地产基金,我认为**开发商的*轮项目**相对品质较佳,而那些经过一而再展期或重复抵押的二手、接盘类信托产品就要远离。毕竟经过几轮高息**之后,地产项目本身的利润也所剩无几,能否如期兑付存在一定疑虑,你要避免跌入“庞氏陷阱”。

有网站曾搜集小潘过去十年对房地产市场的语录,总体结论是不是非常准。小潘归根到底还是个地产开发商,今年SOHO上海的几个商业项目都要上市了,存在销售压力,出来喊两嗓子可以理解。

我同意不同城市间的分化会相当厉害。但对于投资相关产品,需要注意以下几点:

1、管理人的经验、能力、道德以及相关利益驱动。通常来说,一个勤勉尽责靠谱无利益输送的管理团队能够为你*取*大化的利益,反之就不好说了;

2、交易对手的实力,诚信及财务透明度。通常,越大的开发商,市场运营能力越强,上市公司的并表项目都会对公众披露,其间的猫腻也会相对较少;

3、区域和地段的选择。我们都知道,商业地产对区位的要求很高,有时哪怕一街之隔也冰*两重天,所以,尽可能地选一二线城市的核心CBD区域,或依附于成熟社区有足够的人流支撑。

4、商业形态的选择也很重要。通常来说,小产权或可分割出售的商业缺乏统一运营,业态会比较散乱。而受电商冲击,零售类的街铺的需求也在逐渐下降,酒店、办公楼以及定位*特的综合体还是有市场空间,当然运营商的能力还是王道。

陈植(本报金融观察员)

如果这位投资者认为一线城市房价上涨拐点临近,还是尽早远离挂钩这些城市房地产项目的信托、基金产品。

目前,关于一线城市房价是涨是跌的各种针锋相对,但说到底,无非是“信心”—只要你对上涨有信心,即便现在出现各类下跌传闻,投资这类房产信托、基金产品依然是高性价比。

所谓高性价比,就是***、低风险。国内不少购房者倾向买涨不买跌。只要一线城市房价处于上涨轨道,就不愁房子卖不掉,更不愁这些房产信托、基金产品没*偿还本金利息。

反之,一旦出现上涨拐点,购房观望情绪越来越浓,地段再好的楼盘都可能卖不掉,*终波及产品兑付。

所以在决定前,你不妨先问问自己,未来2-3年,一线城市房价上涨的几率到底有多高。

近期,一些银行朋友聊起商业地产项目,都眉头紧皱。因为国内不少城市的大卖场、写字楼等过于密集,以至于在局部地段出现供大于求,未必能产生足够租金收入偿还贷款。

这些经营隐患,不大会出现在商业地产类信托、基金产品的推介资料里。设计这类产品的人早已摸清了投资者的关注**,一是产品预期收益率有多高;二是有无**兑付**,只要把这两块条款“美化包装”,就不怕卖不掉。

这些实质却是一纸“文书”,真正决定这类金融产品能否按时兑付本金利息,是项目方的开发运营能力。比如,商业地产项目选址是否恰当、土地购买成本是否足够低、周边人均购买力是否支持大卖场经营良好、有没有产业园区支撑办公楼租售等。一些聪明的投资者决定投这类产品前,都会实地考察项目周边环境。

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