房地产市场进入总量过剩时代严重超出泡沫警戒线

2014-06-11来源 : 互联网

房价泡沫(专题阅读),正在一线城市悄然破灭。这次与2008年不同,2008年中国处于总量短缺状态,而今天房地产已经进入总量过剩时代。

在所有投资的信条中,我信奉两句话:一、只有泡沫和崩溃;二、大类资产的收益率长期中是平均化的。而中国房地产似乎违反了这两个信条。是信条错了?还是房地产的周期没到?

我工作之初,就牢牢地记住了一句话:“要敬畏头顶的星空恪守内心的道德法则”。

我相信,大类资产回报的法则必有其规律。房地产的资产价格周期,大致遵循库兹涅茨建筑业周期,当建筑业达到无以复加的繁荣之后,必然会迎来长期衰退。

我们测算一下每年建设多少房子才是合理的?如果房子的保质期是20年,每年为一个人建1平方米的住宅,在一个永续期内人均住宅面积就是20平方米。如果房子的保质期是50年,每年为一个人建1平方米,在一个永续期内人均住宅面积就是50平方米。2003年之后,新建住宅中砖混结构的寿命应该不低于50年,钢混结构的寿命应该大于80年。也有人说,中国城市规划经常变,刚建了就要拆。这纯粹是主观臆断,以偏概全。我还没听说过2003年之后建设的住宅小区被整体拆迁的。

一个社会,每年为每个社会成员建设多少房子是合适的呢?大致是人均1平方米左右。

中国在2008年之前的30年改革开放历程中,住宅供给严重滞后。直到2008年,我们刚刚达到人均1平米的年度住宅竣工量。然而,2008年之后,**需求萎缩明显,中国作为世界工厂的发展空间已经遇到了天花板。此时,社会资源集中地涌入基础设施建设和房地产建设。到2013年,中国年度住宅竣工已经达到25.8亿平米,人均约2平米,当年住宅开工约32亿平米,人均月2.37平米,这也意味着2015年住宅竣工量将增长到该水平。如果按照这个量,保持不增长,住宅寿命按50年计算,中国长期人均住宅也将达到118平方米,三口之间的住宅面积将达到335平方米。

这显然是疯了!三口之家150平方米的住宅就足够了,怎么会需要335平方米呢?即便美国这样一个地广人稀的发达国家,也不可能达到那样的天量。这只能说明一个问题:目前的建筑量太大了。换句话说,目前房地产和建筑业已经处于库兹涅茨周期的极限顶部,将迎来长期衰退。

中国正在经历着人类历史上**的建筑业繁荣。2013年,建筑业住宅竣工达到25.9亿平方米,所有房屋竣工为38.9亿平方米,施工面积达到113亿平方米,人均分别达到1.91、2.86、8.31平方米,严重超越了建筑业泡沫警戒线。

中国的城市化一直滞后于工业化,居民住宅建设全面启动是在1998年住房分配货币化改革之后,此前欠账严重。因为要偿还此前供需缺口,住宅总量平衡尚未实现。预计*晚到2018年,中国居民住宅将进入总量过剩,届时面临的将是建筑量断崖式下滑带来的大衰退,非核心城市的房价整体崩溃。

**,似乎是在救经济,在救我们每个人的房子的价格。实际上,都错了!**,只是救开发商而已,而花的*,是纳税人的*,同时,还骗了更多的无辜民众在不该买房的时候买了房。因此,****是对民众的犯罪。

当建筑业处于长期下行的通道初期,开发商将面临很大的存货消化的压力。如果**这时候**,开发商会趁机消化掉存货,然后溜之大吉。纳税人的*被花了,买房人的*也被骗了,衰退依然不可避免。

**的*应该用来做好廉租房等住房**,用来做好失业救济。让该倒的企业倒,只有资产泡沫崩溃了,才有廉价的要素,新生的企业就会诞生,来接纳更多的就业。

健全的社会**是安全度过建筑业波动的关键。2018年可能到来的建筑业大衰退是以居民住宅总量平衡为前提的,如果引导得当,有居住**的人们就不会有群体性极端行为。诚然,泡沫的破灭意味着资本的噩梦,意味着社会财富的重新分配,意味着旧产业的就业群体遭遇不幸。这对**的公共**机制提出更高的要求。保护泡沫不破灭,意味着提高了转型的成本,实为饮鸩止渴。**不应该拿纳税人的*盲目地补贴所谓的新兴产业,**显然不可能比企业家更清楚什么才是未来的主流科技。**的补贴与泡沫破灭所带来的新兴产业发展条件相比,无疑是微不足道的。

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