未来土地收入或呈负增长市场信号印证楼市崩盘在即

近日，“楼市**危在旦夕”、“未来30天楼市要出大事”等言论在业界疯传，昔日的万里晴空转眼间大雨滂沱。业界预测，未来30天多个知名房企或将启动全国性降价。而此时，在“破产”传言汹涌如潮的*大压力下，在这股强劲的市场寒风中，光耀地产（专题阅读）则成为今年被市场寒风吹倒的**家百强企业。

35城住宅库存创5年来新高

让利跑量成房企共识

据悉，12日，上海易居房地产研究院发布4月住宅库存报告，截至4月底，**监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创5年来新高。数据显示，**监测的35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对此表示，4月房企加大推盘力度，但市场看跌情绪较重，从而使得部分未消化的新增供应转化为库存。

“存销比震荡式上行。”严跃进表示，在调研的35个城市中，有30个城市的存销比较3月有所上升，库存去化周期扩大，其中25个城市存销比超过12个月。

在此背景下，中原地产*席分析师张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

张大伟认为，2014年房企资金面整体呈收紧态势，一季度成交量明显萎缩，行业预期进一步转低，为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机，加速周转已经成为房企今年的共识。“2014年上半年价格已经基本停滞。房企逐渐开始选择平价开盘，以价格换取时间和空间。”张大伟说。

另一方面，京沪深等一线城市房价诡异的波动迅速传导到上游开发企业。近日，攸克地产更是疯狂预言，未来30天，房企前20强里，至少有一家企业会在全国范围降价。更表示其必属上市公司，有财报压力；同时也是全国性房企，在很多城市尤其是二三线城市有大量项目，在二三线城市的库存压力要大于一线城市；并且是全国范围内降价，不是在某几个城市低价入市搞促销。

同时，攸克地产还借言表示，如果**强的万科、中海、保利等，任何一家发起全国性降价行动，那就标志着2014年房地产调整行情的确立。

楼市降温波及土地市场

未来土地收入呈负增长

与此同时，受到影响的还远不止是房地产市场，也不仅只停留在存销比上升、库存创5年来新高。据了解，近来房地产市场的波动已传导至土地市场，土地交易量不仅萎缩，甚至有开发商拿地出现反悔的现象。

而土地出让收入减少，一方面影响地方偿债水平，地方债面临违约风险；另一方面，会抑制土地抵押贷款扩张。

目前，楼市成交低迷不仅影响到二、三线城市的土地出让金，一线城市的土地交易也难避免。“五一”期间，各机构报告显示京沪深等一线城市成交量锐减，如中原地产追踪54个城市五一新建商品住宅销售同比下降47%，创下4年来*低水平。

据国土资源部公布的数据显示，一季度土地供应量已出现同比负增长，房地产开发企业土地成交价款增速也大幅回落。尤其到了三四月份，土地市场冷却的迹象愈加明显，各地出现土地流拍现象，多市开推介会“叫卖”土地，但效果仍不明显。

目前，财政部尚未发布*新的土地出让情况报告，但于5月12日发布的4月财政收支情况显示：与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。此前，财政部在今年财政预算报告时做出了土地出让收入下降11.8%的判断。

此外，中金公司日前发布报告称，房地产销售的变化传导至土地市场，主要有预期和现金流两个渠道，房地产销售的预期决定房地产商是否拿地，其次是房地产开发企业资金也受房地产销售影响。“销售下降对房地产投资和土地购置的抑制作用目前尚未充分体现出来，预计未来几个月土地收入增速将下降，并呈现负增长。”

企业利润下滑

市场信号印证楼市**危在旦夕

楼市持续降温必然会波及到土地市场，然而，房企让利跑量的同时，企业利润同样会受到影响。媒体报道引述财政部财科所副所长刘尚希分析指，房地产营业税和房地产企业所得税的表现反映了当前房地产市场的不景气和企业利润的下滑。

数据显示，1-4月全国累计财政收入47507亿元，比去年同期增加4042亿元，增长9.3%。地方财政收入(本级)26150亿元，同比增长11.3%。但受近期商品房销售额下降影响，4月房地产营业税443亿元，下降4.2%。在企业所得税中，房地产企业所得税248亿元，下降3.1%。

然而，楼市降温、土地市场预冷、房企利润下滑，皆对整个房地产市场发出了强烈的市场信号，业内人士揣测，它产生的后果或许远不只是房价下跌、土地流拍、房企利润摊薄那么简单，楼市**论或已危在旦夕，房地产行业分化加剧面临洗牌。

统计数据显示，截至目前，南京楼市新房库存为3.7万套，库存仅够卖5.3个月。然而，库存危机的出现，却没有让南京楼市价格持续上涨，反而出现了涨幅下滑的局面。其中，品牌房企招商、保利、万科等在南京的项目已出现零涨幅的局面。

而楼市转淡，**遇冷，去化率依然是绿城中国避之不及的老难题。5月12日，绿城中国公布其4月份的销售简讯，数据显示，绿城集团期间共录得销售1383套，总销售面积24万平方米，销售金额约为54亿元，均价22100元/平方米。实际上，4月份销售54亿元环比下降两成。相较3月份绿城推出多达17盘35万平米货源，4月的推盘节奏便缓和不少。

与此同时，保利置业集团有限公司5月12日也披露4月销售简报。2014年1月至4月，保利置业累计合约销售额约为80亿元，较去年同期86亿元同比下降10.1%；合约销售面积约为79.5万平方米，同比减少7.8%；新开工累计建筑面积约为117万平方米。

百强房企光耀地产被市场寒风吹倒

房企开始为昔日扩张失策买单

然而，绿城中国和保利销售业绩下滑相较于*开、光耀地产而言，前者显得乐观很多。实际上，在银行逐步收紧房地产开发贷款的当下，不少前期扩张激进，负债高企的地产商都面临着极大的资金压力。以*开股份为例，截至2013年年末，公司净负债率为183%，较2012年同期大幅上升64.6%。同时，2013年公司共实现净利润12.89亿元，但其年内的利息支出却高达31.69亿元，超出净利润的2倍还多。

另据本网了解，5月6日晚，有消息称中国百强房企光耀地产因多个楼盘无法交付，公司目前面临倒闭。在“破产”传言汹涌如潮的*大压力下，光耀地产承认旗下多个在售项目停售或停工的事实，目前公司资金链也确实存在问题，多家银行不再为其提供贷款。

这已经是自今年2月份光耀地产易主传闻后的又一次爆炸性事件，雪上加霜的是，濒临“破产”的传言并没有因为光耀地产的主动声明而偃旗息鼓，事件仍在进一步升级发酵。

5月8日，光耀集团旗下全资子公司深圳新都酒店股份有限公司（*ST新都）董事长兼总经理袁克俭辞职，而袁此前为光耀集团总裁，其辞职原因便是与*ST新都为处境窘迫的光耀地产违规担保有关。

事实上，光耀的资金链比想象的还要悲观，5月9日，光耀集团董事长郭耀名在接受采访时表示长达3年的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔。如今，光耀已回天乏力，愿意接受一切企业的收购。

而对于目前房企的资金状况，张大伟表示，光耀地产资金紧张虽然是一个个案，但已经反映了房地产市场企业的整体现状。2013年房企拿地过多，2014年销售一旦放缓，紧绷的资金链很快就会出现问题。

光耀地产是今年被市场寒风吹倒的**家百强企业。业内人士分析认为，就这轮短周期而言，2013年的地王热（短周期的高位），注定将套住部分激进者，不管是几十亿规模者，还是超百亿规模者。未来1-3年，不仅有更多中小房企破产，还会看到几个类似光耀地产这样规模的房企的倒下。