开发商深陷资金链危机谁将会是下一个破产房企？

2014年年初，受到银行信贷紧缩、“*荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业出现房企倒闭破产的现象之后，中小房企频频出现资金面的危机。比如近期的光耀集团事件。

据媒体报道，受民间借贷、盲目扩张等因素影响，光耀集团深陷资金链危机，在惠州的多个项目相继传出延迟交楼、停工消息，部分业主也在网络媒体和**网络问政平台陆续发出**帖子，以期维护自身权益。

而光耀集团董事长称，其资金缺口有3亿—5亿元，只要能找到这笔*，光耀就能缓过来。

无*有偶，据经济观察网报道，自4月30日起，青岛君利豪集团有限公司（以下简称君利豪）董事长王莉便与外界失去联系。这位在青岛拥有多个楼盘的女地产大亨，或因资金链断裂跑路。目前欠贷至少在12亿元以上，涉及三家以上的国有大型商业银行以及多个民间借贷公司和个体。

从评级机构来看，3月19日，评级机构标准普尔及惠誉指出，中国小型地产公司--浙江兴润置业可能出现的债务违约情况，未来有可能继续出现于其他小型开发商，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标准普尔表示，今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。

就在此前，为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，南京市****“宁七条”，“宁七条”中其中一条明确指出，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从***现售，以规避管理风险。同样，苏州市也**商业地产“限售”政策，防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险。而这两次政策的**为近期地方**发布的政策之中*次提到“规避管理风险”的要求。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。

从浙江兴润置业企业来看，**成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题，同样，光耀集团资金链危机事件也与**成本与拿地成本偏高密切相关，而盲目多元化扩张使其资金面状况更加恶化。

从今年年初信贷大背景来看，兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制再给房企3-5亿或更多的“救命*”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业停贷，这些因素成为浙江兴润置业等企业倒闭破产或面临资金面断链的导*索。

从今年整体市场大背景来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品偏**或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；盲目多元化扩张；拿地成本与成本较高都有可能导致企业面临销售压力。

因此，从银行信贷紧缩对于房地产市场影响面来讲，主要体现在三方面：

第一、前期炒作较热、房价地价上涨较快的市场区域或板块，由于市场过分炒作存在部分市场泡沫，有可能会*先降价，以回归合理市场价格。

第二、供应量集中的区域，由于市场存量偏大，市场存在销售去化压力，这个时候有可能会面临降价的压力。

第三、从产品的角度来讲，中小套型房源始终供应稀缺，原则上不会*先降价，而大户型改善产品由于存在市场去化压力，有可能率先降价。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析来看，三类企业也最容易受到上述因素的影响，具体来讲：第一类，产品类型偏**周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，一部分资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在今年上半年会面临资金面断链的市场风险。

从银行信贷紧缩对于市场及企业的具体影响方式来看，主要体现在贷款审批周期、信贷额度的限制及信贷紧缩导致的“*荒”持续的时间这三方面。具体来讲：

第一、部分银行暂停房贷，或者把房贷的贷款周期拉长，由原来1个月就可以审批下来，拉长到现在2-3个月，甚至需要排队等待贷款下来，贷款周期拉长影响了一部分市场成交量正常交易；

第二、由于“*荒”市场背景下银行适当收缩市场流动性，一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款，由于额度的限制、风险的控制的因素，导致一部分问题项目或一个城市供大于求的问题区域*先暴露市场问题。

第三、当前“*荒”持续，银行信贷紧缩已超过6个月以上（自2013年11月算起，当前已持续6个月以上），由于地产夹层**政策收紧、银行的利率偏高，部分城市二套*付比例的提高，导致购房成本增加以及需求下降，上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果银行信贷紧缩导致的“*荒”持续超过6个月以上，也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续，那么，开发企业资金面预期紧缺的状况就有可能由预期转变为现实，那么，对于上述三类企业来讲，如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时，这些企业有可能会出现债务违约的风险，成为下一个即将倒闭破产的房企。

但是，从供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，尤其是北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等部分二线城市市场基本面并没有改变，也不会因为局部市场个案降价、个别企业出现债务违约而改变。我们看到在大中城市，品牌开发企业春节之后积极推盘跑量，以实现业绩的快速回升。当前，整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。