多家外资机构看空中国房地产市场房企境外融资成本上升

近期，穆迪、巴克莱、瑞银等外资机构表态看空中国房地产市场。分析人士表示，这已推高国内房地产企业境外**的成本，进一步加剧部分房企的资金链紧张程度。

多家外资机构唱空

近日，穆迪投资者服务公司宣布，将中国房地产业展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪预计未来12个月内，中国住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，流动性趋弱。该机构分析称，房地产业销售增长下降的主要原因是：国内流动性收紧，按揭贷款利率提高，购房者预计房价会进一步下降、中国GDP增长将放缓。自2012年11月至此次调整，穆迪对中国房地产业的展望一直是“稳定”。

巴克莱发表的研究报告指出，虽然中国内地楼市前景充满挑战，但多家内地房企表示对达成全年销售目标有信心，为了达标将不惜牺牲项目毛利率。该机构稍早之前的一份报告称，中国房地产市场悲观情绪正迅速恶化。由于2013年下半年货币**条件进一步紧缩、过度开发和开发商杠杆比率的提高，当前楼市供需情况恶化。巴克莱预计中国内地房地产的衰退趋势将延续至2015年。

瑞银发表的研究报告认为，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的*大下行风险，中国的房地产市场正面临拐点，而政策支持的空间和有效性与2009-2010年相比较为有限。

中原地产*席分析师张大伟表示，上述外资机构的评价与当前楼市的走向颇为吻合。国内楼市已确定进入萧条周期，今年市场出现调整的可能性越来越大，三四线城市很可能会陷入整体低迷。

加剧房企资金紧张

分析人士表示，外资机构对中国房地产市场的判断将直接影响房地产企业境外**的成本。

龙湖地产本月宣布，与汇丰、摩根士丹利订立协议，发行20亿元，2018年到期的优先票据，票息率为6.75%。与之相比，龙湖地产3月与7家本地及**银行签订一项29.25亿港元的5年期定期贷款信贷**，**成本为3.1%+hibor，综合成本不到4%。

在近期内地民营房企操作的境外**中，龙湖地产的**成本*低，一个重要原因是在境外机构的评级中，龙湖地产长期保持*高的信用评级。相比之下，本月碧桂园发布的两项美元优先票据的**成本都在7%以上，水务地产的一笔境外**成本达12.5%。

中原地产研究中心的统计数据显示，5月内地房企共发布12项境外**计划，合计**额度45.9亿美元，较此前几年明显下降。大部分企业发行美元优先票据的**成本上升至7%以上。

值得注意的是，随着QE的退出和美国经济的复苏，美元可能走向强势复苏，从而进一步推升以人民币计价销售的内地房企的**成本。

国家统计局的数据显示，今年1-4月，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比增长4.5%，增速比1-3月份回落2.1个百分点。其中，利用外资116亿元，下降幅度达到28.7%。

分析人士表示，在房地产企业的**渠道中，境外**的成本通常*低。但随着境外**成本的上升和额度的降低，房地产企业的总体资金成本正在抬升。加上国内市场状况不佳，房企销售迟缓，其资金状况将趋于紧张。张大伟表示，虽然房企在内地股市再**已开闸，但房地产业整体资金面仍趋紧。预计未来一段时间内可能有更多的中小房企出现资金链断裂的情况。