江苏第二高楼规划高度大缩水

导语：现在很多建筑设计师和民众都很热衷于高建成，因为这是一种艺术也是一种建筑**，也有一种**临下的感觉，会当凌绝顶一览众山小的喜感，很多朋友就很关心江苏**高楼是哪儿，江苏第二高楼好久建成，江苏第二高楼规划得怎么样了。在我们对高建筑热衷的时候我们也要考虑周边环境的感受。

去年8月规划局曾调整湖南路04、05地块规划，准备建设百层摩天大楼，按照规划建成后高度仅比紫峰大厦低一点。但日前记者获悉由于影响周边居民光照等影响，这一规划现已重新调整，建筑高度及容积率大幅缩水，预计未来只能建设30层左右的商业建筑。尽管如此，目前仍有至少5家房企对其产生兴趣。

曾规划438米江苏“第二高楼”，这幅湖南路西段北侧、溪流湾公园以东地块位于马台街两侧，其规划经历可谓一波三折，还曾经酝酿建设仅次于紫峰大厦的江苏“第二高楼”。扬子晚报在去年8月2日也曾对此做过报道。根据*初的公示，湖南路04、05地块位于湖南路西端北侧，西流湾公园以东，马台街两侧，总用地面积约4.9公顷。按照《南京老城控制性详细规划》(2011)，该地块规划控制为商业、办公、酒店、酒店式公寓用地，建筑高度04地块≤300米，05地块≤150米，地块平均容积率8.0，建筑密度50%。

不过在去年8月1日，这一规划出现大幅调整。当时规划部门的说法是为对湖南路第二次提升改造，进行湖南路中心区域发展和总部经济建设，原鼓楼区**邀请设计单位对这一地块城市设计及控制性详细规划调整方案研究。公示后的新城市设计方案显示，这一地块的主要功能没变，但*高建筑高度从300米提升至438米，地上总建筑面积约52万平方米，地下建筑面积约26.5万平方米，容积率12.1，建筑高度60%；地下部分与西侧西流湾公园地下空间整合建设，建成后地面**市民广场。

在去年的这次规划调整中，甚至连未来建筑的设计图都已做好，准备在马台街两侧建3栋超高层塔楼及裙房。其中在马台街的西侧*高一栋将达到100层，高438米，同时旁边配58层高的裙楼；马路东侧则是70层的高楼。3栋超高楼与鼓楼的紫峰遥相呼应。据记者了解，紫峰大厦地上89层，地下3层，总高450米，为江苏**高楼、中国大陆第二高楼。因此规划中438米的100层摩天大楼在当时也被多家媒体冠以“江苏第二高楼”的称号，但这一规划再遭变数。

新规划高度缩水3/4 100层楼减成了30层楼，从当时公布的详细建筑图可以看出，这幅地块在当时显然已经有了意向房企，而且意向已十分明确。当时业内普遍猜测这一企业是南京本地一家房企。日前，记者获得了一份湖南路04、05地块新的土地推介材料，其中的规划内容与去年相比又有了*大变化。

根据新的规划，这幅“双拼”地块的建筑高度被定在了120米，相比之前缩水了近3/4。*高容积率也从之前的12.1降低到6.5。新的地块出让面积评估为43440平方米，与之前相差不大，但按照新的规划条件，地上总建筑面积只有约28.17万平方米，相比之前的52万平方米降低了46%，几乎被腰斩。新规划中还比之前增加了住宅这一建筑性质，规定商业占比约50%，办公占比约10%，酒店式公寓占比约30%，而住宅则占比约10%。业内人士预测，120米建筑按照目前一般的商业层高计算，大约只能建30层左右。

100层变30层，这么大的调整将使得未来湖南路马台街的新街景**改头换面。价格方面，这份材料中的地块可研方案提到，按照楼面地价商业、办公1.5万元/平方米，住宅和酒店式公寓2万元/平方米来测算，地块*大出让金约为47.72亿元。而地块*终确认的地价则在42亿元左右，这样计算地块起始楼面价将在1.49万元/平方米左右。以地块区位及规划内容看，这一定价还算物有所值。

调整原因：高楼影响了周边居民光照，对于规划的大幅调整，记者昨日致电鼓楼区住建局及投资促进局的相关人士进行咨询，也得到了确认的答复。该人士表示，之所以进行这么大的调整，主要原因是周围老住宅区较多，有居民反映日照受到太大影响。据记者了解，该地区现状为多层住宅小区、鼓楼职业学校，商场及图书发行大厦，而且以多层建筑为主。

规划有了这么大的调整，当年被传意向进驻的房企也早已无声无息。不过这似乎并未影响该地块的招商进展。“现在大约已有5家房企有意向了，正在做自己的方案。”鼓楼投促局的人士说道，他表示凭借湖南路商业街的吸纳力，地块还是很有出让前景。据记者了解目前这几家意向房企中，也不乏南京新老地产大鳄。业内人士则认为地块规划及意向房企的改变对区域发展是好事情，通过正式拍卖拿地后的新开发企业应该会加速打造项目，促进新大型商业尽快兑现。根据材料内容，这幅地块预计将在本月进行公告，正式登上土地拍卖的舞台，上述一切分析及猜测，也将随着地块的公告及拍卖而逐渐明晰。